Có nên đầu tư mua đất nông nghiệp không?

Trong những năm gần đây, ngày càng nhiều những thương vụ đầu tư mua đất nông nghiệp được thực hiện. Đặt ra một câu hỏi rằng liệu có nên đầu tư mua đất nông nghiệp hay không? Việc thực hiện có đơn giản, dễ dàng và thu về được nhiều lợi nhuận như phần đông người dân nghĩ hay không? Hãy cùng nhau tìm hiểu qua bài viết sau đây nhé.

Có nên mua đất nông nghiệp

Đất nông nghiệp là gì? Đầu tiên, theo quy định của pháp luật nước ta đất nói chung được chia thành đất nông nghiệp và phi nông nghiệp.

Đất nông nghiệp là gì?

Đất nông nghiệp là gì?

Theo quy định của điều 13 – Luật đất đai, mục đích sử dụng của 2 loại đất trên được phân biệt như sau:

  • Đất nông nghiệp là đất bao gồm: đất dùng để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, thủy hải sản, đất làm muối và các loại đất nông nghiệp khác.
  • Đất phi nông nghiệp là đất ở, chuyên dùng, đất tôn giáo tín ngưỡng, nghĩa địa, nghĩa trang, đất dùng cho quốc phòng an ninh, xây dựng công trình sự nghiệp, trụ sở cơ quan, đất sông suối, mặt nước chuyên dùng và các đất phi nông nghiệp khác.

Khi người dân muốn thực hiện mua bán đất nông nghiệp, cần có được sự phê chuẩn của chính quyền địa phương, đồng thời khu đất nông nghiệp đó phải đáp ứng được những điều kiện quy định trong pháp luật.

Không thể phủ nhận được việc người dân đầu tư mua đất nông nghiệp để chuyển đổi qua đất ở là hình thức hết sức kinh tế. Nhưng kèm theo đó, việc này cũng đem lại nhiều rủi ro.

Trong trường hợp, nếu khu đất đó không được nằm trong diện quy hoạch thì người dân không nên mua. Ngược lại, nếu khu đất nằm trong diện được quy hoạch thì bạn có thể mua, vì có thể thực hiện được việc chuyển đổi mục đích sử dụng. Tuy nhiên, người dân nên lưu ý, nếu mua khu đất với diện tích quá lớn thì một phần diện tích trong đó được thực hiện chuyển đổi mục đích sang đất ở, diện tích cụ thể sẽ phụ thuộc vào các chính sách quy hoạch của từng địa phương.

Nếu khu đất đó không được nằm trong diện quy hoạch thì người dân không nên mua

Nếu khu đất đó không được nằm trong diện quy hoạch thì người dân không nên mua

Rủi ro khi mua đất nông nghiệp

Khu đất không được lên thổ cư

Đất nông nghiệp thường bị hạn chế về mục đích sử dụng, không thể xây nhà ở hay công trình trên đó, mà chỉ được phép sử dụng cho mục đích canh tác nông nghiệp.

Nhiều quận, huyện ở ngoại thành có những quỹ đất nông nghiệp không được phép chuyển đổi mục đích sử dụng thành đất thổ cư. Do đó, nếu không làm rõ việc này, người dân có thể gặp phải nhiều trở ngại khi mua bán đất nông nghiệp.

Chi phí chuyển đổi lên đất thổ cư

Hầu hết người dân khi thực hiện đầu tư mua đất nông nghiệp đều có mục đích chuyển đổi thành đất thổ cư để gia tăng giá trị tài sản và dễ dàng giao dịch.

Sau khi thực hiện mua đất nông nghiệp, người dân sẽ cần chi thêm một khoản tiền nữa để chuyển đổi lên thổ cư. Vì vậy, bên cạnh việc chọn đất và thăm dò khu đất đó có lên được đất thổ cư hay không, người mua cũng cần tham khảo khoản tiền phí phải nộp khi chuyển lên đất thổ cư.

Quy định về khoản tiền phí chuyển quyền sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên thổ cư cũng sẽ khác nhau theo từng địa phương. Các quy định này chủ yếu được căn cứ theo khu vực hay các trục đường.

Bên cạnh việc chọn đất,người mua cũng cần tham khảo khoản phí khi chuyển lên đất thổ cư

Bên cạnh việc chọn đất,người mua cũng cần tham khảo khoản phí khi chuyển lên đất thổ cư

Việc rà soát quy hoạch sử dụng đất

Với người đầu tư mua đất nông nghiệp, thì yếu tố quyết định sự thành bại  nằm ở việc quy hoạch sử dụng đất.

Trong luật Đất đai năm 2013 đã chỉ rõ, “việc quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, an ninh, quốc phòng, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các lĩnh vực trong một khoảng thời gian xác định. Kế hoạch sử dụng đất là việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất.”

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là tiền đề cơ sở để Nhà nước giao đất,  và chuyển mục đích sử dụng đất, cũng như cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), thực hiện đền bù về đất, các chi phí về đất cho những người dân khi bị thu hồi đất.

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại địa phương có vai trò rất quan trọng nhưng không phải là ai cũng biết được. Pháp luật hiện hành có quy định “quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là thông tin cần được công bố công khai” nhưng lại chưa có được một cơ chế hiệu quả nào để giám sát điều này. Vì vậy, gây ra việc nhiễu thông tin về các quy hoạch sử dụng đất. Đây là một thiệt thòi lớn nếu người dân đầu tư đất mua nông nghiệp vùng ven không kịp thời nắm được thông tin về quy hoạch sử dụng đất.

Người dân đầu tư mua đất nông nghiệp vùng ven có thể gặp nhiều trục trặc hoặc thua lỗ nếu sơ suất phạm phải một trong các điểm sau: không có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, tài sản nằm trong quy hoạch đất dự trữ, không được phép lên thổ cư hay chi phí để chuyển đổi mục đích sử dụng  đất quá cao.

Dù không ít rủi ro nhưng việc đầu tư mua đất nông nghiệp vẫn là một kênh đầu tư hấp dẫn với nhiều người

Dù không ít rủi ro nhưng việc đầu tư mua đất nông nghiệp vẫn là một kênh đầu tư hấp dẫn với nhiều người

Dù không ít rủi ro nhưng việc đầu tư mua đất nông nghiệp vẫn là một kênh đầu tư hấp dẫn với nhiều người. Nếu chuyển đổi được mục đích sử dụng từ nông nghiệp lên đất thổ cư, thì người mua sẽ có cơ hội giữ giá tốt khi thị trường địa ốc đóng băng, nhưng giá lại leo thang khi thị trường phục hồi lại và tăng trưởng.

Những điều lưu ý khi mua đất nông nghiệp

Điều kiện cần để đất nông nghiệp có thể được phép mua bán

Theo điều 106 Luật đất đai, đất nông nghiệp có thể được mua bán khi đáp ứng được các điều kiện sau, bao gồm:

  • Quyền sử dụng đất không bị kê biên để thực hiện thi hành án.
  • Đất này phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
  • Đất phải thời gian sử dụng đất.
  • Đất không xảy ra tranh chấp.

Ngoài ra, để khu đất nông nghiệp có thể chuyển đổi thành công, người dân còn phải tuân thủ Điều 103,104 của Nghị định 181/2004/ NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai, các quy định về những trường hợp hạn chế hay không được nhận chuyển nhượng, tặng, cho quyền sử dụng đất.

Thủ tục mua đất nông nghiệp

Theo quy định tại điều 79, nghị định số 34/2014/NĐ-CP thì quy trình chuyển nhượng đất được thực hiện như sau:

– Hai bên: nhận chuyển nhượng và chuyển nhượng, đến văn phòng công chứng địa phương yêu cầu công chứng hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

– Sau khi công chứng hợp đồng, hai bên đi đến Văn phòng đăng ký đất đai nộp hồ sơ và thực hiện quyền chuyển nhượng đất.

– Người sử dụng đất có trách nhiệm nghĩa vụ tài chính (nếu có).

Lưu ý khi làm thủ tục mua đất nông nghiệp

– Theo điểm b khoản 1, Điều 119 Nghị định 181/2004 và ngày 29/10/2004 của chính phủ: “khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có xác nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân phường, xã, thị trấn nơi có đất thì mới có thể coi là đủ tính chất pháp lý.”

– Thủ tục chứng thực khi mua bán đất nông nghiệp bao gồm các hồ sơ như sau:

  • Mẫu phiếu yêu cầu chứng thực hợp đồng theo văn bản số 31/PYC thông tư liên tịch số 04/2004 /TTLN-BTP-BTNMT
  • Hợp đồng chuyển về đổi quyền sở hữu đất hợp lệ theo mẫu số 35 thông tư.
  • Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp.
  • CMND hay hộ chiếu của các bên liên quan.
  • Một số giấy tờ khác liên quan.

Việc đầu tư mua đất nông nghiệp có thể đem về lợi nhuận như mong muốn cho nhà đầu tư nhưng cũng tồn tại một số rủi ro và khó khăn trong quá trình mua bán. Vậy nên nếu bạn có ý định thực hiện đầu tư mua đất nông nghiệp thì hãy hết sức những điều đã được lưu ý phía trên nhé! Chúc các bạn thành công!

Có nên đầu tư mua đất nông nghiệp không?
5 (100%) 2 votes

Đối tác của chúng tôi

Hotline: 0909 498 209